Diagnostic immobilier dans les Hauts-de-Seine

Un parc ancien et dense, et ce que ça change

Les Hauts-de-Seine affichent la proportion de logements d’avant 1948 la plus élevée de nos six départements : 25 %, soit un logement sur quatre. C’est aussi le département où la part d’étiquettes F ou G est la plus forte, 13 % des 492 185 DPE enregistrés depuis juillet 2021.

Ces deux chiffres vont ensemble. Un quart du parc est antérieur à 1949, donc soumis au constat de risque d’exposition au plomb, et ce bâti d’avant-guerre chauffe mal : murs pleins sans isolation, simple vitrage d’origine, chaudière collective vieillissante. Sur un immeuble de rapport des années 1900-1930 à Boulogne, Clichy ou Levallois, la peinture au plomb se trouve presque toujours, sous plusieurs couches récentes, sur les huisseries et les garde-corps intérieurs.

L’autre moitié du parc date de la reconstruction et des années 1960-1970. Là, c’est l’amiante qui domine : dalles de sol en vinyle-amiante, colles noires sous le parquet flottant posé par-dessus, conduits de vide-ordures, faux plafonds. Le repérage avant vente reste visuel, mais un chantier de travaux impose un repérage plus poussé — c’est le point sur lequel les propriétaires se font le plus souvent surprendre.

Conséquence pratique : dans ce département, un dossier de vente complet comporte presque toujours le DPE, l’amiante, le plomb et la loi Carrez. Le gaz et l’électricité s’y ajoutent dès que les installations ont plus de quinze ans, ce qui est la règle plus que l’exception sur ce bâti.

Ce qui déclenche chaque diagnostic

Aucun diagnostic n’est obligatoire « par principe » : chacun se déclenche sur un critère précis, l’année de construction, l’âge d’une installation, le type de bien ou la nature du projet. Voici la règle, critère par critère.

Le devis que nous envoyons ne reprend que les lignes réellement applicables à votre bien. Si votre logement date de 1985, la ligne plomb disparaît ; s’il n’y a pas de gaz, la ligne gaz disparaît aussi. Le détail complet des règles figure dans notre guide des diagnostics obligatoires.

Ce qui fait perdre du temps ici

Dans les Hauts-de-Seine, ce n’est presque jamais le diagnostic qui retarde une vente : c’est l’accès aux parties communes et la validité de l’état des risques.

L’accès. Beaucoup de biens sont en copropriété avec cave, local vélo et chaufferie fermés à clé. Si la cave est inaccessible le jour de la visite, le rapport porte une réserve, et une réserve sur un rapport amiante fait tiquer le notaire. Demandez la clé au gardien ou au syndic avant le rendez-vous, cela évite un second déplacement.

Les six mois de l’ERP. Une vente à Boulogne ou à Neuilly prend rarement moins de six mois entre le compromis et l’acte. L’état des risques établi pour le compromis est donc souvent périmé le jour de la signature, et il faut le refaire. Ce n’est pas une facture importante, mais c’est une ligne à ne pas découvrir la veille.