Vente et location

État de l’installation intérieure d’électricité

Le diagnostic électricité vérifie six points de sécurité sur l’installation privative, du tableau jusqu’aux prises. Il est exigé dès que l’installation a plus de 15 ans, pour vendre comme pour louer. Selon le baromètre 2024 de l’Observatoire national de la sécurité électrique, 83 % des installations de plus de 15 ans présentent au moins une anomalie.

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Les six points de sécurité contrôlés

Le diagnostic porte sur l’installation privative, visible et visitable, en aval du disjoncteur de branchement. L’arrêté du 28 septembre 2017, qui en fixe le contenu, l’organise autour de six domaines de sécurité, et le rapport indique pour chacun les anomalies relevées.

Domaine contrôléCe que le diagnostiqueur vérifie
Appareil général de commande et de protectionPrésence d’un organe capable de couper toute l’installation, et son accessibilité immédiate depuis l’intérieur du logement
Dispositif de protection différentielPrésence à l’origine de l’installation d’un différentiel de sensibilité adaptée au mode de mise à la terre, et son déclenchement à l’essai
Prise de terre et installation de mise à la terreExistence d’une prise de terre, continuité du conducteur de protection jusqu’aux socles de prise
Protection contre les surintensitésUn dispositif par circuit, calibré pour la section réelle des conducteurs qu’il protège
Locaux contenant une baignoire ou une doucheLiaison équipotentielle supplémentaire et matériels adaptés aux volumes de sécurité de la pièce
Matériels vétustes, inadaptés, conducteurs non protégésAppareillage hors d’usage, pièces sous tension accessibles, conducteurs sans protection mécanique

S’ajoutent les installations particulières, signalées à part : les appareils situés dans les parties communes mais alimentés depuis le logement, la piscine ou le bassin. Puis une rubrique d’informations complémentaires, qui note ce qui n’est pas exigé mais qui compte à l’usage : différentiel 30 mA, prises à obturateur, prises à puits.

Le contrôle est visuel et fonctionnel, jamais destructif. Rien n’est démonté, aucun meuble n’est déplacé, aucun isolant de câble n’est entamé. Ce que le diagnostic ne dit pas compte autant : il ne juge pas la conformité à la norme NF C 15-100, qui s’applique au neuf. Une installation de 1975 peut être sûre sans respecter les règles d’aujourd’hui.

Qui doit le faire, pour vendre comme pour louer

Tout propriétaire qui vend ou met en location un logement dont l’installation électrique a plus de 15 ans doit fournir ce diagnostic. L’âge se compte depuis la réalisation de l’installation, ou depuis la dernière attestation de conformité si celle-ci a elle aussi plus de 15 ans.

SituationDiagnostic exigé ?Depuis quand
Vente d’un logement, installation de plus de 15 ansOui, dans le dossier de diagnostic technique1er janvier 2009 (décret n° 2008-384 du 22 avril 2008)
Location, immeuble collectif dont le permis est antérieur au 1er janvier 1975Oui, annexé au bailBaux conclus depuis le 1er juillet 2017
Location, tous les autres logementsOui, annexé au bailBaux conclus depuis le 1er janvier 2018
Installation de moins de 15 ansNon—

Le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 ne distingue pas la location vide de la location meublée : les deux sont soumises à la même règle. La liste complète des pièces à joindre au bail est détaillée dans notre article sur les diagnostics obligatoires en location.

Trois ans pour vendre, six ans pour louer

Le diagnostic électricité doit avoir moins de 3 ans à la date de la promesse ou de l’acte de vente, et moins de 6 ans à la signature du bail. Un rapport établi pour une vente qui n’aboutit pas reste donc utilisable six ans pour louer le même bien.

L’inverse ne marche pas, et c’est l’erreur que je vois revenir le plus souvent : un bailleur qui décide de vendre quatre ans après avoir loué découvre au compromis que son rapport, parfaitement valable pour un bail, ne passera pas chez le notaire. Le récapitulatif de toutes les durées figure dans notre tableau des durées de validité.

Le diagnostic n’est pas une attestation Consuel

L’attestation de conformité visée par le Consuel porte sur des travaux neufs ; le diagnostic décrit l’état d’une installation existante. Les deux documents n’ont ni le même objet, ni le même auteur, ni le même moment.

Le Consuel vise l’attestation que remplit l’installateur après une installation neuve, une rénovation totale ou le raccordement d’une production d’électricité, et ce visa autorise le gestionnaire de réseau à mettre le compteur en service. Il dit une chose et une seule : au jour des travaux, l’installation respectait la norme. Le diagnostic, lui, est établi dix ou trente ans après par un professionnel certifié et indépendant, et relève ce que l’usage a abîmé et ce que les bricolages successifs ont ajouté.

Les deux se rejoignent sur un point, mais moins qu’on ne le croit : pour une location, une attestation de conformité de moins de 6 ans remplace le diagnostic. Pour une vente, service-public.fr ne prévoit aucune dispense équivalente — contrairement au gaz, où un certificat de conformité de moins de 3 ans suffit. Au-delà de ces délais, l’attestation ne vaut plus que comme preuve de la date de l’installation, ce qui reste précieux pour établir qu’elle a moins de 15 ans.

Les anomalies et ce qu’elles impliquent vraiment

Le rapport ne délivre ni note ni verdict de conformité : il liste des anomalies, domaine par domaine, et conclut sur celles qui exposent l’occupant à un risque. Contrairement au diagnostic gaz, le diagnostiqueur électricité ne coupe rien et ne condamne rien.

C’est une différence que peu de vendeurs connaissent. Sur une installation de gaz, une anomalie de type DGI entraîne une coupure sur place (voir notre page sur le diagnostic gaz). En électricité, même le défaut le plus lourd — absence totale de terre, différentiel mort, conducteurs nus dans un placard — se traduit par une ligne dans un rapport que l’acheteur lira.

Un rapport chargé n’interdit pas de vendre. Il change la négociation. Un acquéreur qui lit « absence de prise de terre » et « dispositif différentiel ne déclenchant pas à l’essai » comprend qu’il faudra reprendre le tableau et tirer des terres, et il retranchera cette somme de son offre, arrondie vers le haut. Faire réparer avant la mise en vente coûte presque toujours moins cher que la décote négociée sur la foi du rapport.

Les chiffres nationaux disent à quel point le sujet est banal. La question écrite n° 02340 posée au Sénat le 14 novembre 2024, qui reprend le baromètre 2024 de l’Observatoire national de la sécurité électrique, relève sur les installations de plus de 15 ans une prise de terre défectueuse dans 64 % des cas, des matériels vétustes ou inadaptés dans 46 %, des risques de contact direct dans 41 %, une liaison équipotentielle de salle d’eau défaillante dans 21 %. La même question rappelle que 20 à 35 % des incendies d’habitation sont d’origine électrique, dont 45 % imputables aux composants de l’installation eux-mêmes et non aux usages. Un tableau à fusibles porcelaine surchargé par vingt ans d’appareils supplémentaires entre exactement dans cette statistique.

Comment se passe la visite

Comptez 45 minutes à 1 heure pour un appartement, 1 heure à 1 h 30 pour une maison. L’électricité doit être en service : sans tension, ni l’essai du différentiel ni les mesures de continuité de terre ne sont réalisables, et le rapport repart criblé de points non vérifiables.

Ce qui doit être accessible le jour du rendez-vous : le tableau électrique, dégagé et débarrassé de ce qui s’entasse devant ; le compteur et le disjoncteur de branchement, souvent en gaine palière ou en cave ; la salle de bains, baignoire et douche comprises ; la cuisine ; la cave, le garage et les combles s’ils sont alimentés ; les prises et interrupteurs de chaque pièce. Prévoyez les clés des locaux annexes et, en immeuble, le badge de la gaine palière ou le nom du gardien.

Le diagnostiqueur ouvre le capot du tableau lorsqu’il se dépose sans outillage, teste chaque différentiel au bouton d’essai, contrôle la continuité du conducteur de protection sur un échantillon de socles et relève les matériels hors d’usage.

Ce qui fait rater une visite : un tableau enfermé dans un placard dont la porte ne s’ouvre plus depuis l’installation d’une machine à laver, un compteur en gaine fermée dont personne n’a la clé, une cave inaccessible, une coupure d’alimentation sur un logement vacant. Les points concernés partent alors en « non vérifiable » et le rapport perd une bonne part de son utilité. L’électricité et le gaz se contrôlent dans la même visite : les commander ensemble évite un second déplacement.

Ce qu’on rencontre en Île-de-France

Quatre anomalies dominent le parc francilien, avec une régularité qui ne doit plus rien au hasard : le tableau à fusibles, l’absence de terre, la salle d’eau refaite sans liaison équipotentielle, la rallonge devenue permanente.

Le tableau à fusibles porcelaine. Dans les immeubles parisiens et les pavillons de banlieue des années 1950-1960, on en trouve encore en service, avec leurs coupe-circuit à broche et leur fil de plomb calibré à la main. Le problème tient moins au principe qu’à ce qui a été fait autour : un fusible remplacé par un calibre supérieur, ou par un bout de fil de cuivre, laisse passer un courant que la section du conducteur ne supporte pas. C’est la configuration d’échauffement classique derrière les statistiques d’incendie.

L’absence de prise de terre. Sur un immeuble d’avant 1949, neuf fois sur dix, les circuits d’origine n’ont pas de terre. Parfois une terre existe au tableau, mais le conducteur de protection ne monte pas jusqu’aux prises : les socles ont été remplacés par des modèles à broche de terre dans les années 1990, sans qu’aucun fil vert-jaune n’ait été tiré. La prise a l’air moderne et ne protège personne — c’est exactement ce que la mesure de continuité met en évidence.

La salle d’eau refaite sans liaison équipotentielle. C’est le défaut le plus fréquent de la rénovation récente, et le plus invisible. Une salle de bains entièrement reprise, faïence neuve, sèche-serviettes, spots encastrés — et pas un fil reliant les canalisations métalliques et le corps de baignoire au conducteur de protection, parce que l’entreprise de carrelage a fait le gros du travail et que l’électricien est passé pour les points lumineux. J’ajoute souvent, sur ces chantiers récents, une prise placée dans le volume de la douche.

La rallonge permanente. Dans les studios et deux-pièces de petite couronne, la multiprise sous le lit et la rallonge qui court sous une plinthe depuis quinze ans font partie du décor. Elles alimentent souvent un convecteur, c’est-à-dire une charge permanente sur un câble prévu pour une lampe. Nous intervenons sur tout ce parc, du diagnostic immobilier à Paris aux pavillons de l’Essonne et de Seine-et-Marne.

Ce que vous risquez sans diagnostic électricité

Un vendeur qui ne fournit pas l’état de l’installation intérieure d’électricité ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés sur l’installation concernée (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). L’acquéreur qui découvre après coup une installation dangereuse peut demander une réduction du prix, voire la résolution de la vente.

Un bailleur qui l’omet s’expose à la même logique, doublée du contentieux de la décence : le locataire peut saisir le juge pour obtenir les travaux, une baisse de loyer ou la suspension du paiement. Dans les communes soumises au permis de louer, l’absence du diagnostic bloque l’autorisation avant même la signature. Le propriétaire qui fait appel à un professionnel non certifié encourt en outre une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. La certification se vérifie : la nôtre est délivrée par Certification n° CN-0228-V7 délivrée par Certif Novation (organisme accrédité Cofrac n° 4-0653), organisme accrédité Cofrac, sous le numéro CN-0228-V7.

Reste le risque que personne ne chiffre. Un incendie ou une électrisation dans un logement vendu ou loué sans ce document laisse le propriétaire sans argument : il aura négligé la seule vérification que la loi lui imposait. Comme le diagnostic gaz, celui-ci ne protège pas un patrimoine, il protège des personnes.

Prix et délais chez Diag Expertise

Le diagnostic électricité seul démarre à à partir de 85 € TTC. Le prix dépend de la surface et du type de bien, il est annoncé avant l’intervention, et le règlement se fait après la prestation.

Il est rarement commandé seul. Pour une vente, il accompagne le DPE, l’état des risques, le mesurage Carrez en copropriété, le gaz et, selon l’année de construction, l’amiante et le plomb : 410 € TTC pour un appartement de 60 m², remise groupée comprise. La liste applicable à votre bien figure dans le guide des diagnostics obligatoires, et les fourchettes du marché local dans notre article sur le prix des diagnostics immobiliers en Île-de-France.

Devis gratuit sous 2 heures ouvrées, intervention sous 24 à 48 h, rapport sous 24 à 48 h disponible dans votre espace client en ligne.

Questions fréquentes sur le diagnostic électricité

Comment savoir si mon installation a plus de 15 ans ?

L’âge se compte depuis la réalisation de l’installation, ou depuis la dernière attestation de conformité si celle-ci a aussi plus de 15 ans. Sans facture ni attestation, l’année de construction du logement fait foi. Dans le doute, faites le diagnostic : une installation récente se contrôle vite et le rapport lève définitivement la question chez le notaire.

Mon rapport signale des anomalies : dois-je faire les travaux avant de vendre ?

Non, la loi ne l’impose pas pour une vente. Le rapport est informatif, l’acquéreur en prend connaissance et décide. En location, la réponse change : le décret du 30 janvier 2002 exige des réseaux d’électricité conformes aux normes de sécurité pour qu’un logement soit décent, et une installation qui expose l’occupant à un risque doit être reprise avant l’entrée du locataire.

Le diagnostiqueur peut-il me couper le courant ?

Non. Contrairement au diagnostic gaz, où une anomalie de type danger grave et immédiat entraîne une coupure sur place, le diagnostic électricité se limite à constater et à décrire. Le diagnostiqueur signale les anomalies qui exposent l’occupant à un risque, l’alerte oralement si la situation le justifie, et laisse l’installation en l’état.

Mon attestation Consuel remplace-t-elle le diagnostic ?

Pour une location, oui : une attestation de conformité de moins de 6 ans remplace le diagnostic, service-public.fr le dit noir sur blanc. Pour une vente, aucune dispense n’est prévue par service-public.fr : prévoyez le diagnostic, votre notaire le réclamera. L’attestation reste utile pour dater l’installation — si celle-ci a moins de 15 ans, le diagnostic n’est de toute façon pas exigé.

Faut-il que l’électricité soit rétablie pour la visite ?

Oui. Sans tension, l’essai des dispositifs différentiels et les mesures de continuité du conducteur de protection sont impossibles, et le rapport mentionne ces points comme non vérifiables. Sur un logement vacant dont le contrat a été résilié, faites rétablir l’alimentation avant le rendez-vous. C’est la première cause de seconde visite, et elle est entièrement évitable.

Sources

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