Vente d’un logement classé E, F ou G
Audit énergétique réglementaire
Depuis le 1er avril 2023, vendre une maison individuelle ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé F ou G impose de remettre un audit énergétique à l’acquéreur, dès la première visite. L’obligation s’est étendue à la classe E le 1er janvier 2025, et touchera la classe D le 1er janvier 2034. Contrairement au DPE, qui classe, l’audit trace un chemin : il chiffre au moins deux scénarios de travaux vers la classe B, avec les économies attendues et les aides mobilisables.
- Rapport conforme au décret du 4 mai 2022
- Valable 5 ans
- Paris et Île-de-France
Qui doit faire réaliser un audit énergétique
L’obligation vise le vendeur d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier détenu par un seul propriétaire, dès lors que le DPE en cours de validité affiche la lettre E, F ou G. Elle ne concerne pas les lots de copropriété : le vendeur d’un appartement classé F reste tenu de fournir un DPE, pas un audit.
| Date | Classes concernées | Territoire |
|---|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G | Métropole |
| 1er juillet 2024 | F et G | Outre-mer |
| 1er janvier 2025 | E | Métropole |
| 1er janvier 2028 | E | Outre-mer |
| 1er janvier 2034 | D | Métropole |
C’est la classe du DPE valide au moment de la mise en vente qui déclenche l’obligation. Un DPE refait après travaux, qui ferait passer le bien de E à D, dispense donc de l’audit — à condition qu’il soit opposable et postérieur.
Ce que contient l’audit, point par point
Le contenu n’est pas laissé à l’appréciation de l’auditeur. Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 fixe ce qui doit figurer dans le rapport.
- Un état des lieux énergétique du bien dans son état actuel : description du bâti, des équipements, des consommations estimées.
- Six postes examinés sans exception : murs, planchers bas, toiture, menuiseries extérieures, ventilation, chauffage et production d’eau chaude sanitaire.
- Au moins deux scénarios de travaux. Le premier se déroule par étapes : la première doit faire gagner au moins deux classes et traiter au moins deux postes d’isolation. Le second atteint la cible en une seule étape.
- La classe B comme cible, sauf impossibilité technique, contrainte architecturale ou coût manifestement disproportionné — auxquels cas la classe C suffit, et le rapport doit le justifier.
- Pour chaque étape : performance visée, économies d’énergie estimées, coût prévisionnel des travaux et aides financières mobilisables.
Un audit qui se contenterait d’empiler des devis d’artisans ne remplit pas cette fonction. Ce qui est attendu, c’est un raisonnement : par où commencer, pourquoi, et ce que l’étape suivante devient alors possible.
Audit énergétique et DPE : deux documents, deux usages
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Classer le logement de A à G | Chiffrer un parcours de travaux |
| Qui est concerné | Toute vente et toute location | Vente d’une maison ou d’un immeuble entier classé E, F ou G |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Durée sur place | 45 min à 1 h 30 | Une demi-journée pour une maison |
| Résultat | Deux étiquettes et des recommandations | Deux scénarios chiffrés, étape par étape |
| Remise | Dès l’annonce et la première visite | Dès la première visite |
L’audit s’appuie sur le DPE mais ne le remplace pas : les deux documents figurent au dossier de diagnostic technique.
Ce que vous risquez sans audit
L’audit fait partie des documents dus à l’acquéreur. Son absence n’est pas une case oubliée : elle ouvre un droit.
- L’acquéreur qui découvre l’absence d’audit peut demander des dommages-intérêts, et selon les circonstances la réduction du prix ou la résolution de la vente.
- Le notaire peut refuser de régulariser tant que le dossier de diagnostic technique est incomplet : la signature attend.
- Un audit périmé — plus de 5 ans — n’est plus opposable et doit être refait.
En pratique, le plus coûteux n’est presque jamais la sanction : c’est le délai. Un compromis repoussé de trois semaines en pleine négociation change le rapport de force.
Comment se passe notre intervention
Comptez une demi-journée sur place pour une maison, et le rapport sous quelques jours. La visite est plus longue qu’un DPE parce qu’elle sert à autre chose : il ne s’agit pas de relever, il s’agit de comprendre comment le bâtiment se comporte.
- Avant la visite : nous demandons les plans, les factures d’énergie, les devis ou factures de travaux déjà réalisés, et le DPE en cours.
- Sur place : relevé des six postes, mesure des surfaces déperditives, examen des ponts thermiques visibles, des entrées d’air et de l’état des équipements.
- Au bureau : modélisation, construction des scénarios, chiffrage des travaux aux prix du marché francilien, recensement des aides.
- Remise : le rapport est déposé dans votre espace personnel. Vous le téléchargez, vous le transmettez à votre agence ou à votre notaire.
Prix d’un audit énergétique
Le tarif n’est pas réglementé. Les relevés de marché d’octobre 2026 situent l’audit réglementaire d’une maison individuelle entre 700 et 1 500 € TTC, avec une moyenne autour de 950 €. Nous le proposons à partir de 650 € TTC.
Ce qui fait varier la note : la surface, le nombre de niveaux, la complexité du bâti (extension, combles aménagés, plusieurs systèmes de chauffage), la qualité des documents disponibles et l’éloignement. Un pavillon de 90 m² des années 1970 avec un chauffage unique se traite vite. Une longère rallongée trois fois en quarante ans, beaucoup moins.
L’audit ne figure pas dans notre simulateur de devis en ligne : il se chiffre après un échange de quelques minutes, parce qu’un prix donné à l’aveugle sur cette prestation est soit faux, soit prudent au point d’être cher.
Questions fréquentes
Un appartement classé F doit-il un audit énergétique ?
Non. L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire. Un lot de copropriété en est exclu, quelle que soit sa classe : seul le DPE est exigé.
Combien de temps un audit énergétique reste-t-il valable ?
5 ans à compter de sa réalisation, soit deux fois moins qu’un DPE. Passé ce délai, il faut le refaire avant de vendre.
L’audit oblige-t-il le vendeur à faire les travaux ?
Non. L’audit informe l’acquéreur : il n’impose aucun travaux au vendeur. En revanche, il donne à l’acheteur une base chiffrée pour négocier.
Peut-on vendre avant d’avoir l’audit ?
L’audit doit être remis dès la première visite, au même titre que le DPE. En pratique, il se commande en même temps que les autres diagnostics, avant la mise en ligne de l’annonce.
Mon DPE vient de passer de E à D après travaux : l’audit est-il encore dû ?
Non, si le nouveau DPE est opposable, en cours de validité et antérieur à la mise en vente. C’est la classe du DPE valide au moment de la vente qui compte.
Sources
- Loi n° 2021-1114 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et Résilience.
- Article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique réglementaire.
- Décret n° 2023-1219 du 20 décembre 2023 et arrêté du 20 juillet 2023, compétences des auditeurs.