Vente et location
Mesurage loi Carrez et surface habitable loi Boutin
La superficie loi Carrez figure dans toute promesse et tout acte de vente d’un lot de copropriété depuis la loi du 18 décembre 1996 ; la surface habitable dite « loi Boutin » se mentionne dans le bail. Les deux ne comptent pas les mêmes mètres carrés : un même appartement affiche deux chiffres sans qu’aucun soit faux.
- Certification n° CN-0228-V7
- Devis sous 2 h ouvrées
- Rapport sous 24 à 48 h
Ce que la loi Carrez fait entrer dans la surface
La superficie loi Carrez est celle des planchers des locaux clos et couverts du lot privatif, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne sont pas comptées (décret n° 97-532 du 23 mai 1997).
Deux mots commandent le calcul : clos et couvert. Un balcon, une terrasse, une loggia ouverte restent dehors. Une véranda fermée y entre au contraire, comme des combles non aménagés s’ils sont clos, couverts et assez hauts — première différence avec la surface habitable.
Restent exclus par la loi les caves, les garages et les emplacements de stationnement, quelle que soit leur taille. Et la règle que personne ne connaît : les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte (article 4-2 du décret de 1997). Une chambre de service de 7,4 m² se vend avec une superficie Carrez de zéro, et le seuil s’apprécie lot par lot : deux chambres mitoyennes de 7 m² restent à zéro toutes les deux.
Carrez pour vendre, Boutin pour louer : ce qui les sépare
La superficie Carrez sert à vendre un lot de copropriété, la surface habitable loi Boutin à louer un logement : la première compte ce qui est clos et couvert, la seconde ce qui s’habite.
| Superficie loi Carrez | Surface habitable (loi Boutin) | |
|---|---|---|
| Quand | Vente d’un lot de copropriété | Bail d’habitation, logement loué vide (mention aussi exigée en meublé) |
| Où elle s’écrit | Promesse, compromis, acte de vente | Dans le bail |
| Maison hors copropriété | Non concernée | Concernée si elle est louée |
| Sous-sol aménagé (hors cave) | Compté s’il est clos, couvert et haut d’au moins 1,80 m | Exclu |
| Hauteur sous plafond | Moins de 1,80 m : non compté, dans les deux cas | |
| Combles non aménagés | Comptés s’ils sont clos et couverts | Exclus |
| Véranda | Comptée si close et couverte | Exclue |
| Cave, garage, parking | Exclus par la loi | Exclus |
| Balcon, loggia, terrasse | Exclus (non clos) | Exclus |
| Lot de moins de 8 m² | Non pris en compte | Aucun seuil |
Sur un trois-pièces parisien sans annexe ni rampant, les deux chiffres tombent à quelques décimètres carrés près. Avec une véranda, un sous-sol aménagé ou des combles, la Carrez dépasse la surface habitable de 15 m².
Combien de temps un mesurage reste-t-il valable ?
Aucun texte ne fixe de durée de validité au mesurage Carrez ni à la surface habitable. L’attestation reste utilisable tant que le bien n’a pas bougé : ce qui compte, c’est l’exactitude de la surface le jour de la signature (voir notre tableau des durées de validité).
« Tant que le bien n’a pas bougé » se comprend au sens large. Une cloison abattue ajoute des mètres carrés ; une cloison montée en retire. Un doublage isolant fait perdre 2 à 4 cm sur chaque mur extérieur, soit facilement 1 m² sur un grand appartement. Véranda fermée, combles rendus accessibles, mezzanine ajoutée : tout change le chiffre. Une attestation de 2004 retrouvée dans le dossier du précédent achat, je la refais.
Comment se déroule un mesurage
Comptez 30 à 45 minutes pour un appartement ordinaire, davantage avec des annexes ou des rampants. Le relevé se fait au télémètre laser, pièce par pièce, avec un croquis coté joint au rapport.
Chaque pièce est mesurée en longueur et en largeur, plusieurs fois quand les murs ne sont pas d’équerre — dans le bâti ancien, ils ne le sont jamais. Embrasures, gaines, trémie d’escalier et emprise des cloisons sont déduites. Sous un rampant, je reporte au sol la ligne des 1,80 m et ne compte que l’au-delà.
Ce qui bloque une visite : une pièce encombrée du sol au plafond, une cave dont personne n’a la clé, un règlement de copropriété introuvable alors qu’il faut trancher entre partie privative, partie commune à jouissance privative et couloir annexé de fait.
Le rapport part sous 24 à 48 h : surface pièce par pièce, total, croquis et surfaces écartées avec leur motif — ce dernier point protège le vendeur.
Ce qu’on rencontre en Île-de-France
Le parc francilien accumule les cas qui font diverger surface annoncée et surface réelle : chambres de bonne, combles sous rampant, cloisons refaites au fil des locataires.
Les chambres de service des derniers étages haussmanniens sont le piège n° 1. Sous 8 m², la superficie Carrez est nulle et s’écrit telle quelle. Les annonces affichent pourtant « 9 m² » : elles reprennent la surface au sol du règlement de copropriété, établi avant 1996 et sans déduction des cloisons. Douche et bloc-cuisine installés, il reste souvent 7,5 m².
Les combles aménagés sous rampant, à Paris comme dans les pavillons de l’Essonne et du Val-de-Marne, perdent beaucoup à la règle des 1,80 m. Un plateau de 42 m² au sol sous une toiture à deux pans redescend à 27 ou 28 m² : les deux mètres le long de chaque mur bas ne comptent pas. Le vendeur qui a acheté « 42 m² » le prend mal, et c’est pourtant le chiffre correct.
Les cloisons déplacées sans rien déclarer sont la norme dans les petites surfaces de la petite couronne : le plan du syndic ne correspond plus à rien, et c’est ce qui existe le jour de la visite qui est relevé.
Les mezzanines des lofts et anciens ateliers de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ne se comptent que si elles font corps avec l’immeuble et constituent une pièce à part entière, sous au moins 1,80 m (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2014, n° 13-16510). Une plateforme démontable sur poteaux ne compte pas : entre les deux, 20 m² d’écart sur le même bien. Nous intervenons sur tout ce parc, du diagnostic immobilier à Paris aux pavillons de l’Essonne.
Plus de 5 % d’écart : ce que ça coûte au vendeur
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle écrite dans l’acte, l’acquéreur obtient une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. L’action se prescrit par un an à compter de l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Elle porte sur la totalité de l’écart, pas seulement sur la part au-delà de 5 %, et se calcule sur le prix payé.
| Exemple type, Paris | Valeur |
|---|---|
| Surface Carrez annoncée dans l’acte | 62 m² |
| Prix de vente | 620 000 € (10 000 €/m²) |
| Surface réelle après contre-mesurage | 57,50 m² |
| Écart | 4,50 m², soit 7,3 % |
| Diminution du prix due à l’acquéreur | 45 000 € |
Quarante-cinq mille euros à restituer un an après avoir touché le prix, souvent après avoir racheté ailleurs. Deux autres règles complètent le dispositif : l’absence de toute mention de superficie ouvre une action en nullité de la vente, dans le mois qui suit l’acte authentique ; et une surface supérieure à celle annoncée ne donne droit à rien, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément.
Côté location, une surface habitable surévaluée de plus de 5 % dans le bail d’un logement vide ouvre une baisse de loyer proportionnelle : lettre recommandée au propriétaire, deux mois pour trouver un accord, puis quatre mois à compter de la demande pour saisir le juge. Demande faite dans les six mois de la signature, la baisse s’applique à la date du bail. Voir nos diagnostics obligatoires en location.
Qui peut mesurer, et pourquoi le confier à un professionnel
Aucun texte n’impose de professionnel certifié pour le mesurage : un propriétaire peut mesurer lui-même son lot et signer la mention. C’est le seul document du dossier de vente dans ce cas, et celui qui coûte le plus cher quand il est faux.
Ce qu’apporte un professionnel n’est pas le mètre, c’est ce qu’il y a autour : la lecture du règlement de copropriété, le traitement des rampants et des doublages, un croquis coté, et une assurance de responsabilité civile professionnelle qui couvre l’erreur. Diag Expertise est assurée à ce titre () et certifiée Certification n° CN-0228-V7 délivrée par Certif Novation (organisme accrédité Cofrac n° 4-0653) sous le n° CN-0228-V7.
Les erreurs que je corrige sur des mesurages faits maison : surface reprise du règlement au lieu d’être mesurée, cloisons non déduites, véranda oubliée, chambre de moins de 8 m² comptabilisée. Trois sur quatre gonflent la surface, donc exposent le vendeur.
Prix et délais chez Diag Expertise
Le mesurage démarre à à partir de 89 € TTC. Le prix dépend de la surface et du type de bien ; il est annoncé avant l’intervention, et le règlement se fait après.
Il se commande rarement seul : pour une vente, il accompagne le DPE, l’état des risques et, selon l’âge de l’immeuble, l’amiante, le plomb, l’électricité et le gaz. Le groupement est remisé : 410 € TTC pour un appartement de 60 m². La liste complète est sur notre guide des diagnostics obligatoires et dans nos diagnostics de vente d’un appartement en copropriété.
Devis gratuit sous 2 heures ouvrées, intervention et rapport sous 24 à 48 h, dans votre espace client en ligne.
Questions fréquentes sur le mesurage Carrez et Boutin
Faut-il un mesurage Carrez pour vendre une maison ?
Non, si la maison n’est pas soumise au statut de la copropriété : la loi Carrez ne vise que les lots de copropriété. Elle s’applique en revanche à une maison comprise dans une copropriété horizontale, fréquente en grande couronne. Sinon, le vendeur indique une surface habitable à titre d’information.
Ma véranda est-elle comptée ?
En Carrez, oui, si elle est close, couverte, rattachée au lot privatif et si la hauteur y atteint 1,80 m. En surface habitable loi Boutin, non : les vérandas sont exclues, comme les balcons, loggias et terrasses. C’est là que les deux chiffres s’écartent le plus.
Que se passe-t-il si la surface réelle est supérieure à celle annoncée ?
Rien pour le vendeur : la loi ne lui ouvre aucun droit à un supplément, même si l’écart est important. La protection joue dans un seul sens, au bénéfice de l’acquéreur. Raison de plus pour faire mesurer avant de fixer le prix.
Puis-je réutiliser mon attestation Carrez pour établir le bail ?
Non, sauf si le rapport porte aussi la surface habitable. Les deux obéissent à des définitions différentes : combles non aménagés et vérandas entrent dans l’une, pas dans l’autre. Reporter un chiffre Carrez dans un bail revient à annoncer une surface supérieure à la réalité, avec le risque de baisse de loyer.
Sources
- Service-public.fr — Vente d’un logement en copropriété — consulté le 17/09/2026
- Service-public.fr — Achat d’un logement en copropriété — consulté le 17/09/2026
- Service-public.fr — Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? — consulté le 17/09/2026
- Service-public.fr — Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) — consulté le 17/09/2026
- Service-public.fr — Quelle est la hauteur et la surface minimum d’un logement à louer ? — consulté le 17/09/2026
- ANIL — Contenu de la loi du 18.12.96 relative à la protection des acquéreurs de lots de copropriété — consulté le 17/09/2026
- ANIL — Prise en compte de la mezzanine dans le calcul de la superficie des parties privatives (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16510) — consulté le 17/09/2026
- Légifrance — Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété — consulté le 17/09/2026
- Chambre des notaires de Paris — Vente d’immeuble : sanctions en cas d’erreur ou d’absence d’indication de superficie — consulté le 17/09/2026