Vente et location

État des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques recense les risques officiellement connus à l’adresse du bien : inondation, mouvement de terrain, risque industriel, minier, sismicité, radon, pollution des sols, bruit des aéroports. Il est exigé pour vendre comme pour louer. Sa validité de 6 mois est la plus courte de tous les diagnostics, et depuis le 1er janvier 2023 l’information commence dès l’annonce.

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Ce que couvre l’état des risques et pollutions

L’ERP indique si le bien se trouve dans une zone réglementée pour un risque connu, et lequel. Il ne mesure rien sur place : il transcrit à l’adresse exacte du logement les zonages arrêtés par le préfet et les données nationales. Il est exigé dès que le bien relève d’au moins l’un de ces cas :

  • périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), approuvé ou mis à l’étude ;
  • zone d’un plan de prévention des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, affaissement, effondrement…) ;
  • zone d’un plan de prévention des risques miniers ;
  • zone de sismicité de niveau 2 à 5, selon les décrets n° 2010-1254 et 2010-1255 du 22 octobre 2010 ;
  • zone à potentiel radon significatif, dite de catégorie 3 ;
  • zone exposée au recul du trait de côte ;
  • zone soumise aux obligations légales de débroussaillement ;
  • secteur d’information sur les sols (SIS), qui signale une pollution connue.

Deux blocs s’y ajoutent, souvent oubliés et pourtant obligatoires : la déclaration des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, et l’état des nuisances sonores aériennes si le bien est dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome.

ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP : ce sont les noms successifs d’un même document. Quand un notaire vous réclame un ERNMT, il attend l’ERP dans sa version actuelle.

Qui doit le fournir, et à quel moment

Le vendeur ou le bailleur fournit l’ERP, à ses frais, pour tout bien situé dans une commune concernée. Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, l’information intervient en trois temps : l’annonce, la première visite, puis la signature.

MomentCe que la loi exige
Annonce de vente ou de locationMention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », avec l’adresse du site
Première visite du bienRemise de l’état des risques, établi depuis moins de 6 mois
Promesse, compromis, réservation en VEFAERP annexé, daté et signé
Acte authentique de venteERP annexé, actualisé si les informations ne sont plus exactes
Bail d’habitation, vide ou meubléERP annexé au contrat de location

La mention dans l’annonce est celle qui saute le plus souvent, parce qu’elle relève de l’agence ou du particulier qui rédige le texte, pas du diagnostiqueur. Elle est pourtant due dès la première ligne d’un portail d’annonces. La liste complète des documents à réunir est dans notre check-list des diagnostics pour vendre une maison.

Six mois : la validité la plus courte de tous les diagnostics

Un état des risques remis lors de la première visite doit avoir moins de 6 mois. C’est la durée la plus courte du dossier de diagnostic technique, à égalité avec l’état relatif aux termites, quand un DPE vaut dix ans.

Le piège est mécanique, et je le vois plusieurs fois par mois. Les diagnostics sont commandés en bloc à la mise en vente. Le compromis se signe six semaines plus tard, tout va bien. Puis le prêt traîne, l’acquéreur change, le notaire décale : sept mois après la visite, l’ERP est périmé le jour de l’acte, et c’est le clerc qui s’en aperçoit la veille.

La règle est double, et le second point est celui qu’on oublie : le document doit dater de moins de six mois, mais aussi être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature. Un nouveau PPRI approuvé entre le compromis et l’acte rend caduc un ERP encore dans ses six mois.

Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles

Le vendeur ou le bailleur doit déclarer par écrit les sinistres survenus sur le bien qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d’un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique, pendant sa période de propriété comme ceux dont le propriétaire précédent l’a informé.

Cette rubrique-là, aucune base de données ne la remplit à votre place. Géorisques connaît les arrêtés pris sur la commune ; il ignore si votre cave a été indemnisée après l’inondation de 2016 ou si une fissure a été prise en charge au titre de la sécheresse de 2022. C’est aussi la plus lourde de conséquences : le sinistre est tracé chez l’assureur, et souvent dans les comptes de la copropriété.

Retrait-gonflement des argiles : nouvelle carte depuis le 1er juillet 2026

L’arrêté du 9 janvier 2026 a remplacé la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles de 2020. Le nouveau zonage s’applique aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2026, et il élargit nettement les zones concernées.

Les chiffres publiés par Géorisques donnent la mesure : les expositions moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020. Sur la seule période 2018-2022, environ 240 000 sinistres ont été enregistrés, soit 58 % de tous les sinistres liés aux argiles depuis 1989.

Le sol argileux se rétracte en été, gonfle en hiver, et la maison travaille avec lui. Fissures en escalier au-dessus des ouvertures, portes qui ne ferment plus au mois d’août, terrasse désolidarisée : dans les pavillons de plateau de l’Essonne et de la Seine-et-Marne, c’est le désordre que je photographie le plus souvent.

Bruit des aéroports : Orly, Roissy et Le Bourget

Depuis le 1er juin 2020, l’article L112-11 du code de l’urbanisme impose de remettre un état des nuisances sonores aériennes pour tout logement situé dans une zone d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Le document indique la zone concernée, où consulter le PEB en ligne et la possibilité de le consulter en mairie.

Le PEB découpe quatre zones selon l’indice Lden : A et B, fortement exposées et pratiquement inconstructibles ; C, exposition modérée où la construction reste possible sous conditions ; D, informative, obligatoire autour des onze plus grands aérodromes français — Orly et Roissy en font partie.

En Île-de-France, ce n’est pas un cas d’école : les PEB d’Orly, de Roissy et du Bourget couvrent des dizaines de communes du Val-de-Marne, de l’Essonne, de la Seine-Saint-Denis, de la Seine-et-Marne et des Hauts-de-Seine. Notre siège, à Chilly-Mazarin, est lui-même sous le PEB d’Orly. Une zone D n’interdit rien et ne fait pas rater une vente ; l’oublier ouvre à l’acquéreur une action en résolution du contrat ou en diminution du prix.

Ce que l’ERP révèle vraiment en Île-de-France

Le vendeur francilien s’attend à une page vide. Il trouve en général deux ou trois rubriques cochées, rarement celles qu’il imaginait.

Les cavités souterraines viennent en tête. Selon la DRIEAT Île-de-France, les anciennes carrières couvrent près de 5 000 hectares hors Seine-et-Marne, et les zones à risque approchent 8 000 hectares en ajoutant la Seine-et-Marne et la dissolution du gypse au nord de Paris et en Seine-Saint-Denis. L’effondrement de Clamart en 1961 — six hectares de carrière de craie, vingt-trois immeubles détruits, vingt et un morts — reste la raison d’être de ces zonages, qui se lisent parcelle par parcelle.

L’inondation ensuite, avec les PPRI de la Seine, de la Marne et de leurs affluents. Le zonage suit la vallée, pas la commune : deux adresses distantes de trois cents mètres donnent parfois deux ERP différents.

Le radon, non. Le potentiel radon est classé en trois catégories par commune, et seule la catégorie 3 déclenche l’information. Les communes franciliennes relèvent de la catégorie 1, la plus faible : la rubrique reste vide, alors que je la vois régulièrement cochée à tort. La sismicité non plus, l’Île-de-France étant en zone 1 quand l’obligation démarre au niveau 2. Quant au recul du trait de côte, la région n’a pas de littoral. Nous traitons ces zonages sur l’ensemble de nos zones d’intervention.

Le remplir soi-même sur Géorisques : ce qui coince

Un particulier a le droit d’établir son propre état des risques. L’État met à disposition le service gratuit ERRIAL, sur Géorisques : on saisit l’adresse, le site interroge les zonages et produit le formulaire. Aucune certification n’est exigée pour ce document, contrairement au DPE ou à l’amiante.

Sur les ERP qu’on me transmet « déjà faits », quatre défauts reviennent en boucle.

  • Le mauvais millésime. Un ERP de l’an dernier ressorti d’un dossier, ou un formulaire antérieur au décret d’octobre 2022, sans les rubriques recul du trait de côte et débroussaillement.
  • Les sinistres oubliés. La rubrique catastrophes naturelles est laissée vide parce qu’aucune case ne s’est cochée toute seule.
  • Le bruit oublié. L’état des nuisances sonores aériennes relève d’un texte différent de l’ERP. Il ne sort pas du même clic, et il manque dans la majorité des dossiers que je reprends autour d’Orly.
  • Le formulaire ni daté ni signé, ou non contresigné à la remise : il n’a pas rempli son office d’information.

S’y ajoute une erreur plus discrète : une adresse mal géolocalisée, qui renvoie le zonage de la commune au lieu de celui de la parcelle. Sur une vallée inondable ou une zone de carrières, c’est la différence qui se plaide au tribunal.

Ce que vous risquez si l’ERP manque ou se trompe

Si l’état des risques n’est pas remis, ou s’il contient des informations fausses, l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Le locataire dispose des mêmes recours : annulation du bail ou réduction du loyer.

La sanction ne dépend pas de la survenue d’un sinistre. C’est l’information qui est due, pas la sécurité du bien. Un acquéreur qui apprend après la signature que sa maison est en zone de PPRI n’attend pas la crue pour agir. L’omission de l’état des nuisances sonores aériennes ouvre les mêmes recours, et un secteur d’information sur les sols non signalé permet de demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix dans les deux ans suivant la découverte de la pollution.

Un état des risques coûte le prix d’un repas au restaurant. Une vente annulée coûte l’étude, les frais d’agence, le prêt relais et une année.

Prix et délais chez Diag Expertise

L’état des risques démarre à à partir de 39 € TTC. Il s’établit sans nouvelle visite : il nous faut l’adresse exacte, la référence cadastrale et votre déclaration sur les sinistres indemnisés. Le document part en général le jour même.

Dans un dossier de vente, l’ERP accompagne le DPE, le mesurage Carrez en copropriété et, selon l’âge du bien, l’amiante, le plomb, le gaz et l’électricité — la liste complète est sur notre guide des diagnostics obligatoires. Le groupement est remisé : 467 € TTC pour une maison de 100 m². Devis gratuit sous 2 heures ouvrées, rapports dans votre espace client, règlement après la prestation.

Questions fréquentes sur l’état des risques

Puis-je établir l’état des risques moi-même ?

Oui. Aucune certification n’est exigée pour ce document, et l’État propose le service gratuit ERRIAL sur Géorisques. Le formulaire produit ne couvre toutefois que les zonages : c’est à vous d’ajouter la déclaration des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, d’y joindre l’état des nuisances sonores aériennes si le bien est sous un plan d’exposition au bruit, puis de dater et signer.

Mon ERP a huit mois, faut-il le refaire avant la signature ?

Oui. L’état des risques doit dater de moins de 6 mois au moment où il est remis, et rester exact à la date de signature. Un document de huit mois est hors délai et ignore les zonages arrêtés entretemps. Le refaire ne demande ni visite ni déplacement : c’est le diagnostic le plus rapide et le moins cher du dossier.

L’état des risques est-il obligatoire pour une location ?

Oui, dans les mêmes conditions que pour une vente : remis au candidat locataire dès la première visite, puis annexé au bail, en location vide comme en meublé. Le locataire qui ne l’a pas reçu peut demander au tribunal l’annulation du bail ou une réduction du loyer. Voir nos diagnostics obligatoires en location.

Que risque un vendeur qui oublie de déclarer un sinistre indemnisé ?

L’acquéreur peut demander au tribunal l’annulation de la vente ou une diminution du prix. La déclaration porte sur les sinistres indemnisés au titre d’un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique pendant votre période de propriété, et sur ceux dont le vendeur précédent vous a informé. Un dégât des eaux ordinaire n’entre pas dans cette rubrique.

Ma commune est passée en zone argiles moyenne : que dois-je faire ?

Reprenez un ERP à jour avant la signature, même si le vôtre a moins de six mois : la carte issue de l’arrêté du 9 janvier 2026 s’applique aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026, et vos informations ne sont plus exactes. Le classement n’interdit ni la vente ni l’assurance, il informe l’acquéreur.

Le radon concerne-t-il l’Île-de-France ?

Non. Seules les communes classées en catégorie 3, potentiel radon significatif, déclenchent l’information dans l’état des risques, et les communes franciliennes relèvent de la catégorie 1, la plus faible. Une rubrique radon cochée sur un ERP francilien est presque toujours une erreur de saisie, à faire corriger avant de signer.

Sources

Devis gratuit en 2 h