Vente uniquement

État relatif à la présence de termites

L’état termites n’est obligatoire que pour vendre un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. En Île-de-France, Paris et les Hauts-de-Seine sont classés en totalité ; l’Essonne, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne le sont commune par commune. Sa validité est de six mois, la plus courte du dossier de vente avec l’état des risques.

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Ce que contient un état termites

L’état relatif à la présence de termites liste les parties du bâtiment visitées, celles qui n’ont pas pu l’être, et indique pour chaque élément en bois s’il porte ou non des traces d’infestation par des termites. Il suit un modèle réglementaire fixé par l’arrêté du 29 mars 2007, modifié le 7 mars 2012, qui renvoie à la norme NF P03-201.

Le mot qui compte dans l’intitulé officiel, c’est termites. Pas « parasites », pas « insectes ». Le document ne porte que sur les termites, et sur rien d’autre. L’expression « état parasitaire », encore employée par beaucoup d’agences et par les arrêtés préfectoraux les plus anciens, désigne une prestation plus large qui n’a aucun caractère obligatoire.

Un rapport négatif n’est donc pas un certificat de bonne santé du bois. Il dit une chose : au jour de la visite, dans les parties accessibles, aucun indice de termite n’a été relevé.

Qui doit le faire : uniquement en zone d’arrêté préfectoral

Seul le vendeur d’un bien situé dans une commune — ou une partie de commune — déclarée par arrêté préfectoral comme infestée par les termites, ou susceptible de l’être à court terme, doit fournir cet état. Hors de ces zones, aucune obligation. Pour une location, l’état termites n’est exigé nulle part.

Le recensement de la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature classe chaque département en trois catégories : non termité, partiellement termité, termité.

DépartementClassementConséquence pour une vente
Paris (75)Termité en totalitéExigé dans les 20 arrondissements (arrêté préfectoral n° 2003-80-1 du 21 mars 2003)
Hauts-de-Seine (92)Termité en totalitéExigé dans les 36 communes (arrêté préfectoral du 22 décembre 2004, applicable au 15 janvier 2005)
Essonne (91)Partiellement termitéExigé dans les seules communes listées en annexe de l’arrêté
Seine-Saint-Denis (93)Partiellement termitéExigé dans les seules communes listées en annexe de l’arrêté
Val-de-Marne (94)Partiellement termitéExigé dans les seules communes listées en annexe de l’arrêté
Seine-et-Marne (77)Non termitéAucun état termites à fournir

Le zonage termites ne figure pas dans l’état des risques et pollutions : ce sont deux documents distincts, et Géorisques ne renseigne pas les arrêtés termites. La liste complète des pièces à réunir est dans notre check-list des diagnostics pour vendre une maison.

Six mois de validité, et pas un jour de plus

L’état termites est valable six mois. Il doit avoir moins de six mois au moment de la promesse de vente, puis de nouveau au moment de l’acte authentique. Avec l’état des risques, c’est la validité la plus courte du dossier de diagnostic technique.

C’est la règle qui fait le plus de dégâts dans un calendrier de vente. Entre un compromis signé en mars et un acte reporté en octobre pour cause de prêt, l’état termites de janvier est mort deux fois. Le notaire s’en aperçoit huit jours avant la signature.

Commandez donc l’état termites et l’ERP en dernier, une fois la date d’acte à peu près fixée. Le DPE, l’amiante ou le Carrez, eux, se font une fois pour toutes (tableau des durées de validité).

La visite : ce que je cherche et où

Comptez 30 à 45 minutes pour un appartement, 1 heure à 1 h 30 pour une maison avec cave et combles. J’examine tous les niveaux et toutes les pièces accessibles, je sonde les éléments en bois et je relève les indices d’activité, à l’intérieur comme sur le terrain attenant.

Le termite souterrain, celui qu’on trouve en région parisienne, ne vole pas et ne vit pas dans le bois qu’il attaque : il vient du sol et remonte. La visite se joue en bas, pas dans le salon.

Ce que je cherche, dans l’ordre : les cordonnets, ces galeries-tunnels de terre collées le long des murs de cave, des soubassements et des canalisations, larges comme un crayon ; les bois sondés qui sonnent creux — je frappe et je perce plinthes, bas de huisserie, lambourdes, solives en about de mur ; les galeries internes parallèles au fil du bois, qui laissent une pellicule de surface intacte ; les points d’humidité, fuite de descente d’eaux pluviales, remontée capillaire, cave inondable, parce que le termite ne s’installe pas au sec.

La sciure, elle, ne signe presque jamais un termite : il ne rejette pas de vermoulure. Un petit tas de poudre sous une poutre, c’est un capricorne ou une vrillette.

À me rendre accessibles : la cave et son sol, le vide sanitaire et sa trappe, le bas des cloisons, les combles, la charpente, le pied des menuiseries extérieures, et le jardin sur quelques mètres autour du bâti. Un carton empilé contre un mur de cave, une trappe repeinte et condamnée : ce sont des parties non visitées, mentionnées comme telles au rapport, et exactement les endroits où le termite se met.

Termites trouvés : la déclaration en mairie est obligatoire

Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble, l’occupant, ou à défaut le propriétaire, doit en faire la déclaration en mairie. En copropriété, elle incombe au syndicat des copropriétaires pour les parties communes. Cette obligation vaut partout en France, y compris hors zone délimitée.

La déclaration se fait sur le formulaire Cerfa n° 12010 adressé au maire. Aucune expertise n’est nécessaire : de simples indices suffisent, et l’omission est punie de 450 €.

Dans un périmètre délimité par arrêté, le maire peut ensuite enjoindre au propriétaire de faire rechercher les termites et de réaliser les travaux d’éradication dans les six mois. Ces travaux doivent être confiés à une entreprise différente de celle qui a fait le diagnostic : la règle d’indépendance règle d’avance la question du diagnostiqueur qui vend un traitement. En cas de démolition, les bois contaminés sont incinérés sur place ou traités avant transport.

La présence de termites n’interdit pas de vendre. Elle se négocie comme un défaut : devis de traitement, décote, ou travaux réalisés avant l’acte.

Capricornes, vrillettes, mérule : ce que l’obligation ne couvre pas

Le capricorne des maisons, la vrillette, le lyctus et la mérule ne relèvent pas de l’état termites obligatoire. Aucun texte n’impose de les rechercher pour vendre, alors qu’en Île-de-France on les rencontre nettement plus souvent que les termites.

La mérule suit un régime à part : le vendeur doit signaler un risque de mérule dans l’acte uniquement si le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, et c’est à lui de vérifier auprès de la préfecture si un tel arrêté existe. Contrairement au termite, la mérule ne se propage pas d’un immeuble à l’autre. C’est un champignon d’humidité, qui pousse là où il y a une fuite ancienne, une cave non ventilée, un dégât des eaux mal séché.

Deux prestations existent donc hors de toute obligation : la recherche de mérule et l’état parasitaire complet, qui couvre l’ensemble des agents de dégradation biologique du bois. Nous les réalisons sur devis, et nous disons franchement quand la visite n’en justifie pas la dépense.

Ce qu’on trouve en Île-de-France

Sur les zones classées de la petite couronne, les foyers sont localisés — parfois un îlot ou deux dans une commune — et invisibles depuis la rue. Le termite circule le long des réseaux enterrés, des caves mitoyennes et des vides sanitaires.

Les configurations à risque, dans l’ordre où je les rencontre. Les caves d’immeubles anciens à sol en terre battue, où les cordonnets remontent derrière les casiers en bois. Les pavillons de meulière à sous-sol semi-enterré, avec une humidité permanente au pied des murs. Les maisons de ville mitoyennes, où le mur commun fait office d’autoroute et où un foyer concerne deux propriétés à la fois.

Dans un immeuble haussmannien, l’appartement mis en vente est presque toujours sain : il n’y a rien à manger dans un plancher de chêne sec en étage, bien ventilé. Ce qui vaut un rapport « présence » à Paris, c’est la cave du lot ou une réserve en rez-de-jardin.

À l’inverse, le capricorne des charpentes est banal dans les pavillons des années 1930 à 1970 de l’Essonne et du Val-de-Marne : trous de sortie ovales de 6 à 10 mm, bois qui s’effrite au poinçon. Il fait peur à l’acheteur, il ne figure pas dans le rapport réglementaire, et son traitement n’a rien à voir en coût avec une barrière anti-termites. Nous couvrons tout ce parc : voir nos zones d’intervention, le diagnostic immobilier à Paris et dans les Hauts-de-Seine.

Ce que vous risquez si l’état manque ou se trompe

Un vendeur qui ne fournit pas l’état termites alors que le bien est en zone délimitée perd le bénéfice de la clause d’exonération de garantie des vices cachés sur ce point. Si des termites sont découverts après la vente, l’acquéreur peut agir en réduction du prix ou en annulation, et réclamer le coût du traitement.

Les autres sanctions sont d’un ordre différent, mais réelles. Faire appel à une personne non certifiée expose le propriétaire à 1 500 € d’amende, 3 000 € en récidive, et le rapport est de toute façon inexploitable. Omettre la déclaration en mairie coûte 450 €. Ne pas respecter une injonction du maire est puni de 1 500 €, 7 500 € pour une personne morale.

Le diagnostiqueur, lui, engage sa responsabilité civile sur ce qu’il a écrit, et d’abord sur les parties qu’il a déclarées visitées. D’où les rapports qui listent sans complaisance ce qui n’a pas pu être atteint : une cave encombrée notée comme non visitée vaut mieux qu’une cave « contrôlée » depuis la porte.

Prix et délais chez Diag Expertise

L’état termites seul démarre à à partir de 99 € TTC. Le prix dépend de la surface et du type de bien, il est annoncé avant l’intervention, et le règlement se fait après la prestation.

Il n’est presque jamais commandé isolément : dans une vente, il accompagne le DPE, l’état des risques, le mesurage Carrez en copropriété et, selon l’âge du bien, l’amiante, le plomb, le gaz et l’électricité. Le groupement est remisé : 494 € TTC pour une maison de 100 m². Voir notre guide des diagnostics obligatoires et notre article sur le prix des diagnostics immobiliers en Île-de-France.

Devis gratuit sous 2 heures ouvrées, intervention et rapport sous 24 à 48 h, disponible dans votre espace client. Certification n° CN-0228-V7.

Questions fréquentes sur le diagnostic termites

Comment savoir si ma commune est en zone termites ?

L’arrêté préfectoral et ses annexes se consultent en mairie et à la préfecture du département. Paris et les Hauts-de-Seine sont classés en totalité. En Essonne, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, seules certaines communes le sont, et la liste évolue. Donnez-nous l’adresse du bien : nous vérifions avant d’établir le devis, et l’état termites ne vous est facturé que s’il est exigible.

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?

Non. L’état relatif à la présence de termites ne concerne que la vente. Aucun bail, vide ou meublé, n’a à le comporter, même dans une commune classée. Un bailleur qui découvre des termites reste en revanche tenu de la déclaration en mairie, comme tout occupant ou propriétaire, partout en France.

Mon état termites de l’an dernier peut-il resservir ?

Non. Sa validité est de six mois, appréciée à la date de la promesse puis à celle de l’acte authentique. Un état de plus de six mois le jour de la signature doit être refait, avec une nouvelle visite. C’est, avec l’état des risques, le document du dossier de vente à commander en dernier.

Le rapport couvre-t-il les capricornes et la mérule ?

Non. Le document réglementaire ne porte que sur les termites. Le capricorne, la vrillette, le lyctus et la mérule n’entrent pas dans l’obligation de vente, même s’ils sont plus fréquents que les termites en Île-de-France. La mérule fait l’objet d’une simple information de l’acquéreur dans l’acte, et seulement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Un état parasitaire complet se commande à part.

Des termites ont été trouvés : puis-je encore vendre ?

Oui. La présence de termites n’interdit pas la vente ; elle est portée à la connaissance de l’acquéreur et se négocie, devis de traitement à l’appui. Vous devez déclarer la découverte en mairie, et, dans un périmètre délimité par arrêté, le maire peut vous enjoindre de faire réaliser les travaux d’éradication dans les six mois, par une entreprise distincte du diagnostiqueur.

Sources

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