Vente et location

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP recherche le plomb dans les peintures et revêtements des logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est exigé pour vendre comme pour louer, et il ne se contente pas de dire oui ou non : il classe chaque surface de 0 à 3 selon la concentration mesurée et l’état du revêtement. C’est cette classe, pas le résultat positif en lui-même, qui déclenche des travaux et, dans les cas les plus dégradés, une information de l’agence régionale de santé.

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Ce que mesure le CREP, et pourquoi cette obligation existe

Le CREP mesure la concentration de plomb dans les revêtements d’un logement — peintures, enduits, vernis — et décrit leur état de conservation, surface par surface. Il est encadré par les articles L. 1334-5 à L. 1334-12 du code de la santé publique et par l’arrêté du 19 août 2011, qui fixe le protocole de mesure.

La raison est sanitaire, pas patrimoniale. La céruse, pigment blanc au plomb, a été employée dans les peintures d’habitation jusqu’à la fin des années 1940 ; quand ces peintures s’écaillent, elles libèrent des écailles et des poussières qu’un jeune enfant porte à la bouche. Le saturnisme infantile qui en résulte ne donne d’abord aucun symptôme et laisse des séquelles irréversibles sur le développement neurologique. Un cas est constitué à partir d’une plombémie de 50 µg/L — seuil abaissé de 100 à 50 en juin 2015 — et sa déclaration est obligatoire. Le ministère de la Transition écologique recense environ 500 nouveaux cas par an.

Deux angles morts, que je rappelle à presque chaque visite : le CREP ne couvre ni les canalisations en plomb, qui relèvent de la qualité de l’eau distribuée, ni les terres du jardin. Il porte sur les revêtements des surfaces intérieures du logement et de ses annexes, plus les extérieurs directement accessibles : fenêtres, volets, garde-corps, seuils.

Le seuil du 1er janvier 1949 : qui doit faire un CREP

Le CREP est dû pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949, en cas de vente comme en cas de mise en location. Un bien construit à partir de cette date n’est jamais concerné, quel que soit son état.

La date retenue est celle de la construction du bâtiment, pas celle du permis — c’est la différence avec l’amiante, dont l’obligation se lit sur la date de délivrance du permis de construire. Pour un immeuble parisien, elle figure le plus souvent dans le règlement de copropriété ou dans les données cadastrales.

SituationCREP exigé ?Quand et comment
Vente d’un logement construit avant le 01/01/1949OuiAnnexé au dossier de diagnostic technique, dès la promesse de vente
Location d’un logement construit avant le 01/01/1949OuiAnnexé au bail, pour tout nouveau contrat depuis le 12 août 2008
Parties communes d’un immeuble collectif d’habitation d’avant 1949OuiÀ l’initiative du syndicat des copropriétaires, exigible depuis le 12 août 2008
Travaux sur un logement où du plomb a été repéréInformation obligatoireLe propriétaire remet le CREP aux occupants et aux entreprises qui interviennent
Logement construit à partir du 01/01/1949Non—

Pour une mise en location, le CREP s’ajoute au DPE, à l’état des risques et, selon l’âge des installations, aux diagnostics gaz et électricité : la liste complète figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour une location.

Combien de temps un CREP reste-t-il valable ?

Un CREP qui ne relève aucun revêtement contenant du plomb à une concentration supérieure ou égale à 1 mg/cm² a une durée de validité illimitée. Dès qu’un revêtement atteint ce seuil, le constat vaut 1 an pour une vente et 6 ans pour une location.

Ces deux durées suivent la même logique : un revêtement se dégrade avec le temps, et l’acquéreur doit disposer d’un état récent quand le locataire peut s’en tenir à un contrôle par période de six ans. Un CREP positif établi pour une vente qui traîne huit mois entre compromis et acte authentique peut donc expirer avant la signature. Le notaire le signalera, au dernier moment.

Un CREP positif de moins de six ans sert pour le locataire suivant, sans nouvelle visite ; le même document ne suffira pas pour vendre s’il a plus d’un an. Le récapitulatif de tous les diagnostics est dans notre article sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Les classes 0 à 3, et ce que déclenche une classe 3

Chaque unité de diagnostic — un ou plusieurs éléments de construction ayant a priori le même substrat et le même historique — reçoit une classe de 0 à 3. La classe croise la concentration mesurée et l’état de conservation du revêtement. Seule la classe 3, qui désigne un revêtement au plomb dégradé, impose des travaux au propriétaire.

ClasseCe qu’elle signifieConséquence
0Concentration inférieure à 1 mg/cm²Aucune
1Plomb au-delà du seuil, revêtement non dégradé ou non visibleSurveillance de l’état du revêtement
2Plomb au-delà du seuil, revêtement en état d’usageEntretien pour éviter la dégradation
3Plomb au-delà du seuil, revêtement dégradéTravaux pour supprimer le risque d’exposition, information des occupants et des entreprises

Devant une classe 3, le propriétaire doit faire procéder aux travaux appropriés : recouvrement durable, remplacement de l’élément, et surtout traitement de la cause — une infiltration, une condensation chronique, une fuite. Repeindre sur un support qui cloque ne règle rien et le constat suivant le montrera.

Le diagnostiqueur, lui, a une obligation propre. Depuis le 1er janvier 2012, l’article L. 1334-10 du code de la santé publique lui impose de transmettre son rapport au directeur général de l’agence régionale de santé sous cinq jours ouvrables lorsque le logement présente au moins 50 % d’unités de diagnostic de classe 3 dans un même local, ou au moins 20 % sur l’ensemble des locaux visités. La même transmission s’impose en cas de plancher ou de plafond menaçant de s’effondrer, de traces importantes de ruissellement ou d’infiltration d’eau sur plusieurs unités d’une même pièce, ou de moisissures étendues. Le propriétaire en est informé, et il ne peut pas s’y opposer.

Le CREP des parties communes en copropriété

Toutes les parties communes des immeubles collectifs d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 devaient avoir fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008. Ce constat est à l’initiative du syndicat des copropriétaires et n’a pas de durée de validité.

Il porte sur ce que personne ne regarde et que tout le monde touche : cage d’escalier, soubassements, rampes et balustres, portes palières côté palier, gaines techniques, local poubelles, murs de couloirs et de caves. Dans le bâti francilien d’avant-guerre, ces surfaces sont souvent plus dégradées que l’intérieur des logements, parce qu’une copropriété repeint moins souvent qu’un propriétaire chez lui.

Il devient indispensable dans deux situations. Avant un ravalement de cage d’escalier ou un décapage de menuiseries communes, il conditionne le mode opératoire de l’entreprise — poncer une peinture au plomb sans précaution contamine tout l’immeuble. Lors d’une vente de lot, l’acquéreur peut réclamer ce document au syndic, et son absence bloque un dossier chez le notaire au même titre que le dossier technique amiante des parties communes (voir nos diagnostics de vente d’un appartement en copropriété).

Comment se passe la visite

Comptez 30 à 45 minutes pour un deux-pièces, 1 h 30 pour un grand appartement ancien ou une maison. La mesure est faite sur place, sans prélèvement ni analyse de laboratoire, avec un appareil portable à fluorescence X qui lit la concentration de plomb à travers les couches de peinture.

L’appareil contient une source radioactive scellée, dont l’emploi est réglementé et la durée de vie limitée par le fabricant. Il donne un résultat en quelques secondes, en milligrammes par centimètre carré.

Le protocole de l’arrêté du 19 août 2011 est précis. Une seule mesure suffit si elle dépasse déjà 1 mg/cm² ; si elle est sous le seuil, une deuxième est faite ; si les deux premières sont négatives mais qu’une unité comparable dans la même pièce a dépassé le seuil, une troisième est nécessaire. Sur un appartement haussmannien de quatre pièces, cela représente couramment plus de cent mesures.

Ce qu’il faut me rendre accessible : toutes les fenêtres, ouvrants et dormants compris, avec leurs appuis ; les volets et persiennes ; les portes et leurs bâtis ; les plinthes ; les murs et plafonds de chaque pièce, placards et dégagements inclus. Les meubles lourds collés aux murs, les fenêtres condamnées par des travaux et les volets bloqués sont les trois raisons pour lesquelles un constat repart avec des mentions « non mesuré », ce qu’un notaire n’aime pas lire.

Le rapport comprend le relevé des mesures, le classement des unités de diagnostic, un croquis de repérage et la notice d’information sanitaire remise à l’acquéreur ou au locataire. Il part sous 24 à 48 h.

Ce qu’on trouve dans le parc francilien d’avant-guerre

À Paris, une très grande partie du bâti est antérieure à 1949 : le CREP y est presque systématique, et il revient positif dans l’immense majorité des cas. Ce qui varie d’un logement à l’autre, ce n’est pas la présence de plomb, c’est le nombre d’unités dégradées.

Le plomb se cache sous les couches. Dans un immeuble de faubourg du 11e, du 18e ou du 20e, comme dans les immeubles de brique de Saint-Denis ou de Montreuil, la peinture d’origine a été recouverte trois, quatre, six fois depuis 1930. L’occupant voit une acrylique récente et conclut qu’il n’y a rien ; l’appareil traverse et trouve la céruse.

Les huisseries bois concentrent le risque : fenêtres à petits bois, appuis intérieurs, bâtis de portes, plinthes hautes. Ce sont les surfaces les plus peintes, les plus manipulées et les plus exposées à la condensation. Les appuis de fenêtre des chambres sur cour, où l’humidité stagne l’hiver, sont l’endroit où je relève le plus souvent des unités de classe 3 — et c’est la hauteur exacte à laquelle un enfant de trois ans pose les mains.

Les cages d’escalier sont l’autre point noir : soubassements peints en faux marbre, rampes en fer forgé repeintes au pinceau depuis un siècle, sous-faces de marches. Sur un immeuble non ravalé depuis vingt ans, le constat des parties communes remonte régulièrement des taux très au-delà du seuil sur des surfaces écaillées.

Hors Paris, le CREP disparaît vite du paysage : les pavillons des années 1960-1970 de l’Essonne, du Val-de-Marne ou de Seine-et-Marne ne sont pas concernés, et des vendeurs paient encore un constat inutile faute d’avoir vérifié l’année de construction. Nous intervenons sur tout ce parc, du diagnostic immobilier à Paris aux communes de la Seine-Saint-Denis.

Ce que vous risquez sans CREP, ou avec un CREP faux

Un vendeur qui ne fournit pas le CREP ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur la présence de plomb : l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Pour un bailleur, l’absence de constat ou le maintien de revêtements dégradés engage sa responsabilité au titre de la sécurité du logement, et le locataire peut demander la résiliation du bail ou une baisse de loyer.

Faire appel à un professionnel non certifié coûte 1 500 € d’amende au propriétaire, 3 000 € en cas de récidive — et le document produit ne vaut rien. Vérifiez la certification de votre diagnostiqueur avant l’intervention : celle de Diag Expertise porte le numéro CN-0228-V7.

Le volet sanitaire est plus lourd encore. Quand un enfant est diagnostiqué saturnin dans un logement dont le propriétaire connaissait les revêtements dégradés au plomb, l’affaire ne se règle pas par une réfaction de prix : s’y ajoutent les travaux d’office ordonnés par le préfet et l’hébergement provisoire des occupants, tous deux à sa charge.

Prix et délais chez Diag Expertise

Le CREP seul démarre à à partir de 119 € TTC. Le prix dépend de la surface et du nombre de pièces, puisque c’est le nombre d’unités de diagnostic à mesurer qui fait le temps passé sur place. Il est annoncé avant l’intervention et réglé après la prestation.

Dans un logement d’avant 1949, le CREP arrive rarement seul : la vente appelle aussi le DPE, l’amiante, l’état des risques, le mesurage Carrez en copropriété et, si les installations ont plus de quinze ans, le gaz et l’électricité — la liste complète est sur notre guide des diagnostics obligatoires. Le groupement est remisé : 410 € TTC pour un appartement de 60 m². Voir aussi le prix des diagnostics immobiliers en Île-de-France.

Devis gratuit sous 2 heures ouvrées, intervention sous 24 à 48 h, rapport sous 24 à 48 h dans votre espace client en ligne.

Questions fréquentes sur le CREP

Mon logement date de 1950, faut-il quand même un CREP ?

Non. L’obligation vise les logements dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Un bien construit en 1950 en est dispensé, pour la vente comme pour la location. Vérifiez l’année exacte avant de commander le diagnostic : le règlement de copropriété, le titre de propriété ou les données cadastrales la donnent, et un pavillon de 1952 n’a pas à être constaté.

Le CREP est positif : puis-je quand même louer ?

Oui, tant qu’aucun revêtement au plomb n’est dégradé. Un constat qui ne comporte que des unités de classe 1 ou 2 n’interdit rien : il vous oblige à surveiller et à entretenir les surfaces concernées, et à remettre le document au locataire. Une ou plusieurs unités de classe 3 imposent en revanche des travaux pour supprimer le risque d’exposition avant la mise en location.

Dois-je refaire le CREP à chaque changement de locataire ?

Non, si le constat a moins de six ans et qu’il a conclu à la présence de plomb, ou s’il est négatif — dans ce cas sa validité est illimitée. Un CREP positif de plus de six ans doit être refait avant le nouveau bail. Attention : ce même document ne suffira pas pour vendre, où la durée de validité tombe à un an quand du plomb a été détecté.

Qui paie les travaux quand le plomb est dans les parties communes ?

La copropriété, selon la clé de répartition des charges. Le CREP des parties communes relève du syndicat des copropriétaires, et les travaux de suppression du risque suivent le même régime que les autres travaux sur parties communes : vote en assemblée générale, appel de fonds. Un copropriétaire ne peut pas être contraint seul à traiter une cage d’escalier.

Le diagnostiqueur peut-il prévenir l’administration sans mon accord ?

Oui, et c’est une obligation, pas un choix. Depuis le 1er janvier 2012, il transmet le CREP à l’agence régionale de santé sous cinq jours ouvrables quand au moins 50 % des unités de diagnostic d’un même local, ou 20 % de l’ensemble, sont en classe 3, ou en cas de dégradation lourde du bâti. Le propriétaire est informé de cet envoi.

Sources

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