Quels diagnostics pour vendre une maison ? La check-list 2026

Vous mettez votre maison en vente et vous vous demandez quels diagnostics commander, à quel moment et pour quel budget ? La question paraît simple, mais la réponse change d’une maison à l’autre. Une maison de 1930 avec une fosse septique n’a pas les mêmes obligations qu’un pavillon de 2005 raccordé au tout-à-l’égout. Voici la liste à jour au 17 septembre 2026, les diagnostics propres aux maisons et les erreurs qui retardent une vente. En Île-de-France comme ailleurs, un dossier complet dès le départ évite bien des mauvaises surprises chez le notaire.

La liste des diagnostics selon votre maison

Pour vendre une maison en 2026, le vendeur doit fournir un DPE, un état des risques et, selon les cas, les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, termites, bruit, assainissement et l’audit énergétique. Ce qui déclenche chaque obligation, c’est l’année de construction, l’âge des installations et la localisation.

Tous ces documents forment le dossier de diagnostic technique (DDT), prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Le tableau ci-dessous résume les règles en vigueur au 17/09/2026, d’après service-public.gouv.fr.

Pour le détail de chaque durée, consultez notre tableau des durées de validité des diagnostics. Notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires présente aussi chaque diagnostic en détail.

Les diagnostics propres aux maisons

Quatre obligations concernent surtout les maisons : l’audit énergétique (pour les classes E, F et G depuis le 01/01/2025), le contrôle de l’assainissement non collectif réalisé par le SPANC, le diagnostic termites dans les zones à risque et l’information sur le bruit près des aéroports.

L’audit énergétique : pour les classes E, F et G

Selon le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 03/10/2024), l’audit énergétique réglementaire s’impose aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété mis en vente :

• classés F ou G depuis le 1er avril 2023 ;
• classés E depuis le 1er janvier 2025 ;
• classés D à partir du 1er janvier 2034.

L’audit doit être remis à l’acheteur potentiel dès la première visite, puis joint au DDT. Il est valable 5 ans. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe du logement. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.

Diag Expertise réalise le DPE, qui détermine si l’audit est nécessaire, puis l’audit énergétique lui-même : vous gagnez du temps et évitez une seconde visite. Pour tout comprendre, lisez notre article sur l’audit énergétique obligatoire à la vente.

L’assainissement non collectif : un contrôle du SPANC

Si votre maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout (fosse septique, micro-station…), le DDT doit contenir le rapport de contrôle de l’installation, daté de moins de 3 ans. Ce contrôle est réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de votre commune ou intercommunalité, pas par un diagnostiqueur.

Diag Expertise vous accompagne dans la démarche : identifier le bon interlocuteur, vérifier la date du dernier contrôle et l’intégrer au dossier. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur devra en principe réaliser les travaux après la vente : le notaire en tiendra compte dans la négociation.

Termites : attention au délai de 6 mois

Le diagnostic termites est exigé quand la maison se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. En Île-de-France, tout Paris est concerné (arrêté du 21/03/2003). Ailleurs, l’obligation dépend de l’arrêté préfectoral de chaque département : elle se vérifie commune par commune, auprès de la préfecture, de la mairie ou sur Géorisques. Le rapport n’est valable que 6 mois : il doit l’être encore le jour de l’acte authentique.

Bruit des aéroports

Depuis le 1er juin 2020, le vendeur doit informer l’acheteur si la maison se trouve dans une zone d’un plan d’exposition au bruit (PEB). Autour d’Orly, de Roissy et du Bourget, c’est fréquent. En Essonne, plusieurs communes proches d’Orly sont concernées : voir notre page diagnostiqueur immobilier en Essonne. Pour aller plus loin, lisez notre article sur l’état des risques, les termites et le bruit en Île-de-France.

Qui paie et quand commander les diagnostics ?

Les diagnostics de vente sont à la charge du vendeur. Commandez-les avant la mise en vente : l’état des risques et l’audit énergétique doivent être remis dès la première visite, et le DPE sert à rédiger l’annonce, qui doit afficher la classe énergie.

La loi confie au vendeur la fourniture du DDT (art. L271-4 du CCH). Le coût des diagnostics dépend de la surface, de l’âge de la maison et du nombre de diagnostics : il n’existe aucun barème officiel. Pour une maison de 110 m², le DPE seul est proposé à 225 € TTC chez Diag Expertise. Pour comprendre ce qui fait varier un devis, lisez notre article sur les prix des diagnostics immobiliers en Île-de-France.

Le bon calendrier :

1. Avant l’annonce : DPE (et audit si la classe est E, F ou G), état des risques.
2. Dans la foulée : amiante, plomb, électricité, gaz, bruit. Ils sont réalisés lors de la même visite.
3. À l’approche de la promesse : vérifiez que le diagnostic termites et l’état des risques ont moins de 6 mois. Refaites-les si la signature de l’acte doit intervenir après leur expiration.

Préparer le dossier pour le notaire

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Le notaire vérifie que chaque diagnostic est présent et valide. Rassemblez aussi les factures de travaux, le rapport du SPANC et les anciens diagnostics.

Pour un dossier complet, prévoyez :

• les rapports de diagnostics, réunis dans le DDT (Diag Expertise les met à disposition dans votre espace client en ligne) ;
• l’audit énergétique, si la maison est classée E, F ou G ;
• le rapport de contrôle du SPANC, si la maison a un assainissement autonome ;
• le titre de propriété, les factures de travaux et, pour les travaux récents, les attestations d’assurance dommages-ouvrage ;
• pour une maison dont le permis ou les travaux de rénovation datent d’après le 01/01/2023, le carnet d’information du logement, selon service-public.gouv.fr.

Le jour de la visite, gagnez du temps en suivant notre check-list pour préparer la visite du diagnostiqueur.

Les erreurs qui retardent la vente

Les retards viennent surtout de diagnostics périmés le jour de l’acte, d’un audit énergétique oublié, d’un contrôle du SPANC trop ancien ou d’un DPE commandé trop tard. Un dossier vérifié dès la mise en vente évite de repousser la signature ou de renégocier le prix.

Oublier une dépendance ou un accès

Garage, combles, sous-sol, abri de jardin : les diagnostics amiante, plomb ou termites portent sur l’ensemble du bien vendu. Un local non visité apparaît comme une réserve dans le rapport. L’acheteur ou son notaire peut alors demander une visite complémentaire.

Couper le gaz ou l’électricité

Le diagnostiqueur doit tester les installations en service. Une maison inoccupée dont les compteurs sont coupés ne peut pas être contrôlée correctement.

Se fier à un ancien DPE

Les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 ne sont plus valables depuis le 01/01/2025. Seuls les DPE établis depuis le 01/07/2021 durent 10 ans.

Sous-estimer les conséquences d’un diagnostic manquant

Si un diagnostic manque, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné (art. L271-4 du CCH). Sans état des risques, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Le DPE étant opposable depuis le 01/07/2021, un acheteur peut aussi demander des dommages-intérêts si le document est erroné.

Questions fréquentes

Sources

• Service-public.gouv.fr : diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente — consulté le 17/09/2026
• Légifrance : articles L271-4 à L271-6 du Code de la construction et de l’habitation — consulté le 17/09/2026
• Ministère de la Transition écologique : l’audit énergétique réglementaire — consulté le 17/09/2026
• Service-public.gouv.fr : le diagnostic de performance énergétique (DPE) — consulté le 17/09/2026
• Ministère de la Transition écologique : arrêté abaissant le facteur de conversion de l’électricité à 1,7 — consulté le 17/09/2026
• Service-public.gouv.fr : nouvelles mesures de fiabilisation du DPE — consulté le 17/09/2026
• Préfecture de l’Essonne : arrêtés préfectoraux termites et mérule — consulté le 17/09/2026