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Diagnostic vente appartement : Carrez, DTA et documents du syndic

Vendre un appartement en copropriété demande plus qu’un diagnostic de vente classique. Voici les diagnostics obligatoires, la surface Carrez, le rôle du syndic et le calendrier à suivre jusqu’au compromis.

L’équipe Diag ExpertiseDiagnostiqueurs certifiés · Certif Novation (Cofrac)Publié le 17 septembre 2026 · 8 min de lecture

Diagnostic vente appartement : Carrez, DTA et documents du syndic — illustration Diag Expertise

L’essentiel

  • Le vendeur d’un lot fournit un dossier de diagnostic technique (art. L271-4 du CCH) et le mesurage Carrez.
  • Les documents de la copropriété doivent être remis au plus tard à la promesse de vente.
  • Le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur ne commence qu’une fois ces documents reçus.
  • Le DPE collectif ne remplace pas le DPE de l’appartement.
Sommaire
  1. Diagnostics des parties privatives
  2. Carrez obligatoire
  3. DTA des parties communes et DPE collectif
  4. Spécificités des immeubles parisiens
  5. Calendrier avec le compromis
  6. Questions fréquentes

Vous vendez un appartement et votre agent ou votre notaire vous réclame une liste de documents qui semble ne jamais finir ? En copropriété, le dossier de vente réunit trois familles de pièces : les diagnostics de votre logement, la surface Carrez et les documents de l’immeuble fournis par le syndic. Voici comment s’y retrouver en 2026, avec les particularités des immeubles anciens de Paris et de l’Île-de-France.

Diagnostics des parties privatives

Pour un diagnostic vente appartement, le vendeur fournit un DPE, un état des risques et, selon l’immeuble, les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, termites et bruit. Au 17/09/2026, l’audit énergétique n’est pas exigé pour un appartement en copropriété, mais le mesurage Carrez l’est.

DiagnosticObligatoire si…Validité
DPEPresque toujours10 ans (DPE établis depuis le 01/07/2021)
Amiante (parties privatives)Permis de construire avant le 01/07/1997Illimitée si absence d’amiante (rapport depuis le 01/04/2013)
Plomb (CREP)Immeuble construit avant le 01/01/1949Illimitée si négatif, sinon 1 an
Électricité et gazInstallation de plus de 15 ans3 ans
TermitesZone délimitée par arrêté (tout Paris)6 mois
État des risquesZone réglementée6 mois
BruitPlan d’exposition au bruit d’un aérodromePas de durée fixée
Mesurage CarrezLot de copropriétéSans limite si aucun travaux

Ces diagnostics portent sur votre lot : l’appartement, mais aussi la cave ou le box s’ils sont vendus avec. Pour la durée de chaque rapport, consultez notre tableau des durées de validité, et pour une vue d’ensemble, notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires.

Carrez obligatoire

La surface Carrez doit figurer dans la promesse et l’acte de vente de tout lot de copropriété de 8 m² ou plus. Si elle manque, l’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l’acte. Si elle est surévaluée de plus de 5 %, il peut obtenir une baisse du prix.

Ce qui est compté, ce qui ne l’est pas

La surface Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, article 46 de la loi du 10 juillet 1965) correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts. Elle exclut :

  • les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;
  • les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ;
  • les caves, garages, emplacements de stationnement ;
  • les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

Les recours de l’acheteur

  • Surface absente : action en nullité possible dans le mois qui suit l’acte authentique.
  • Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée : diminution du prix proportionnelle, à demander dans l’année qui suit l’acte.

La surface Carrez ne doit pas être confondue avec la surface habitable (Boutin) utilisée pour la location. Notre article sur la différence entre loi Carrez et loi Boutin détaille les deux calculs.

DTA des parties communes et DPE collectif

Le dossier technique amiante (DTA) des parties communes et le DPE collectif relèvent du syndicat des copropriétaires. Le syndic les tient à jour. Ils informent l’acheteur sur l’immeuble, mais ne remplacent pas les diagnostics de votre appartement, qui restent à la charge du vendeur.

Le DTA

Dans un immeuble dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, le syndic doit tenir un dossier technique amiante des parties communes. C’est au syndic, pas au diagnostiqueur du vendeur, de le fournir. Le diagnostic amiante de vente ne porte que sur les parties privatives.

Le DPE collectif

Selon l’ANIL (04/11/2025), le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 :

  • plus de 200 lots : depuis 2024 ;
  • de 50 à 200 lots : depuis 2025 ;
  • 50 lots ou moins : depuis le 1er janvier 2026.

Le DPE de l’appartement reste exigé pour la vente. Les syndics trouveront plus de détails dans notre guide du DPE collectif en copropriété.

Les documents de la copropriété

Selon service-public.gouv.fr, le vendeur remet aussi à l’acheteur, au plus tard à la promesse :

  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modifications ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux, ou son projet, s’ils existent ;
  • les informations financières : charges des deux derniers exercices, fonds de travaux, sommes dues par le vendeur, impayés de la copropriété.

Spécificités des immeubles parisiens

À Paris, deux diagnostics sont presque systématiques : le plomb, car une grande partie des immeubles date d’avant 1949, et les termites, car toute la ville est en zone de surveillance depuis l’arrêté du 21 mars 2003. L’amiante concerne aussi la plupart des immeubles d’avant 1997.

Dans un immeuble haussmannien ou de faubourg, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) repère les peintures au plomb, fréquentes sur les boiseries, les portes ou les garde-corps. Si le constat est positif (au moins 1 mg/cm²), il n’est valable qu’un an pour une vente. Notre article sur le CREP dans les logements d’avant 1949 explique comment lire le résultat.

Le diagnostic termites, valable 6 mois, doit encore être valide le jour de l’acte authentique. Si la signature est prévue tard, mieux vaut le programmer en conséquence. Retrouvez nos interventions dans la capitale sur notre page diagnostiqueur immobilier à Paris.

Calendrier avec le compromis

Commandez le DPE et l’état des risques avant l’annonce, les autres diagnostics et le mesurage Carrez avant la première offre, et demandez au syndic les documents de la copropriété dès la mise en vente. Tout doit être prêt pour la signature du compromis.

  1. Avant l’annonce : DPE (la classe énergie doit apparaître dans l’annonce) et état des risques, à remettre dès la première visite.
  2. En parallèle : demande au syndic du pré-état daté ou des informations financières, de la fiche synthétique et du DTA.
  3. Avant le compromis : amiante, plomb, électricité, gaz, termites et mesurage Carrez réunis dans le dossier.
  4. Avant l’acte authentique : vérifiez que les diagnostics de 6 mois sont toujours valables.

Diag Expertise réalise l’ensemble des diagnostics de l’appartement lors d’une même visite et dépose les rapports dans votre espace client, prêts à transmettre à l’agence ou au notaire.

Questions fréquentes

Le DPE collectif remplace-t-il le DPE de l’appartement ?

Non. Le DPE collectif porte sur l’immeuble et concerne le syndicat des copropriétaires. Pour vendre un appartement, le vendeur doit fournir le DPE de son logement, établi pour le lot vendu et valable 10 ans s’il date d’après le 1er juillet 2021. Le DPE collectif est une information supplémentaire utile pour l’acheteur, notamment sur les travaux à venir.

Une cave compte-t-elle dans la surface Carrez ?

Non. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus de la surface Carrez, tout comme les parties de moins de 1,80 m de hauteur et les lots de moins de 8 m². Une cave vendue avec l’appartement reste en revanche concernée par les autres diagnostics, par exemple l’amiante si l’immeuble a été construit avant juillet 1997.

Qui fournit le DTA des parties communes ?

C’est le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires. Il doit tenir à jour le dossier technique amiante des immeubles dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Demandez-le dès la mise en vente, avec les autres documents de la copropriété. Le diagnostic amiante du vendeur ne couvre que les parties privatives du lot.

Sources

L’équipe Diag Expertise

Diagnostiqueurs immobiliers certifiés par Certif Novation (accréditation Cofrac n° 4-0653), nous intervenons à Paris et dans toute l’Île-de-France pour les particuliers et les professionnels. Nos articles sont mis à jour à chaque évolution de la réglementation.

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