Différence loi Carrez et Boutin : calcul, exclusions et recours

Vous vendez un appartement, ou vous préparez un bail, et l’annonce doit afficher une surface. Mais laquelle ? La différence entre la loi Carrez et la surface Boutin tient à peu de choses : une véranda, une cave, le type de contrat. Une erreur de quelques mètres carrés peut pourtant coûter une partie du prix ou du loyer. Voici comment chaque surface se calcule, ce qui en est exclu et les recours prévus par la loi, à la date du 17 septembre 2026.

Carrez et Boutin : le tableau comparatif

La surface Carrez sert à vendre un lot de copropriété. La surface Boutin, ou surface habitable, sert à louer un logement, vide ou meublé, en copropriété ou non. Les deux méthodes déduisent murs, cloisons et escaliers, et ignorent les parties de moins de 1,80 m. Elles divergent surtout sur les vérandas et certaines annexes.

La surface Carrez vient de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui a créé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Son mode de calcul figure à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967. La surface habitable, dite « Boutin », est définie par l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation (ancien article R111-2). Sa mention dans le bail est imposée par la loi du 6 juillet 1989.

Sur un appartement sans véranda, les deux chiffres sont souvent proches. Un vendeur qui loue ensuite son bien doit néanmoins vérifier que le bail indique bien la surface habitable.

Ce qui est exclu du calcul

Les deux méthodes retirent l’emprise des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Elles ne comptent pas les parties de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond. Caves, garages et parkings sont exclus. La surface Boutin exclut en plus vérandas, combles non aménagés, terrasses et dépendances.

Les exclusions communes

• Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
• Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m : sous les rampants d’un dernier étage, sous une mezzanine basse, sous un escalier.
• Les caves, garages et emplacements de stationnement.
• Les balcons, terrasses et loggias ouverts.

Les exclusions propres à la surface Boutin

L’article R156-1 du CCH écarte aussi les combles non aménagés, les sous-sols, les remises, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas, les locaux communs et les autres dépendances. La surface habitable est donc souvent un peu plus stricte que la surface Carrez.

Le cas des petits lots

Pour la loi Carrez, les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ne sont pas pris en compte (article 4-2 du décret de 1967). Une chambre de service de 7 m² vendue seule n’a donc pas de surface Carrez obligatoire. Les caves, garages et parkings vendus avec l’appartement ne sont pas non plus mesurés.

Erreur de plus de 5 % : délais et remboursement

À la vente, si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix, à demander en justice dans l’année qui suit l’acte authentique. En location, le locataire peut obtenir une baisse proportionnelle du loyer, selon une procédure en deux temps.

À la vente : l’article 46 de la loi de 1965

• Surface absente de la promesse ou du compromis : l’acheteur peut demander la nullité. L’action doit être engagée au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique. Si l’acte authentique mentionne la surface, cette action n’est plus possible.
• Surface inférieure de plus d’un vingtième (5 %) : le vendeur doit rembourser une part du prix proportionnelle à la surface manquante. L’acheteur doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, sous peine de déchéance.
• Surface supérieure à celle annoncée : aucun supplément de prix ne peut être réclamé à l’acheteur.

En location : l’article 3-1 de la loi de 1989

• Surface absente du bail : dans le mois qui suit la prise d’effet du bail, le locataire met le bailleur en demeure de l’indiquer. Le bailleur a un mois pour répondre. À défaut, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une baisse du loyer.
• Surface inférieure de plus de 5 % : le locataire demande au bailleur, par lettre recommandée, une baisse du loyer proportionnelle à l’écart. Le bailleur a deux mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, le locataire doit saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande.
• Date d’effet : si la demande intervient dans les six mois suivant la signature du bail, la baisse s’applique depuis la signature. Au-delà, elle s’applique à partir de la demande.

Mesurer soi-même, est-ce une bonne idée ?

La loi n’impose pas de certification pour mesurer une surface Carrez ou Boutin : le propriétaire peut le faire lui-même. Mais en cas d’erreur de plus de 5 %, c’est lui qui assume la baisse du prix ou du loyer. Un professionnel assuré engage sa propre responsabilité sur la mesure qu’il fournit.

Les erreurs les plus fréquentes que nous voyons sur le terrain :

• compter les surfaces sous les rampants au lieu de s’arrêter à la ligne des 1,80 m ;
• reprendre la surface d’un ancien acte alors que des cloisons ont été abattues ou créées ;
• oublier de déduire l’emprise d’un escalier intérieur ou d’une gaine technique ;
• additionner la cave ou le box à la surface de l’appartement ;
• utiliser la surface Carrez dans un bail alors que le logement a une véranda.

Un diagnostiqueur utilise un télémètre laser, relève chaque pièce et produit un plan ou un tableau des surfaces. Commandé avec les autres diagnostics, il évite un second déplacement. Pour la liste des documents, voyez notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires et l’article sur les diagnostics pour vendre un appartement en copropriété.

Quand refaire le mesurage ?

Un mesurage Carrez ou Boutin n’a pas de durée de validité légale : il reste utilisable tant que le logement n’a pas changé. Des travaux qui modifient la distribution, une pièce ajoutée ou des combles aménagés imposent en revanche une nouvelle mesure avant de vendre ou de louer.

Pour les autres diagnostics, les durées sont très différentes : 10 ans pour le DPE, 6 mois pour l’état des risques, 3 ou 6 ans pour l’électricité et le gaz. Notre tableau sur la durée de validité des diagnostics immobiliers les récapitule. Si vous louez, voyez aussi la liste des diagnostics obligatoires pour une location.

Une surface fausse peut aussi faire partie d’un litige plus large. Nous détaillons les recours dans l’article sur les diagnostics absents ou erronés.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance – Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — consulté le 17/09/2026
• Légifrance – Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété — consulté le 17/09/2026
• Service-public.fr – Rédaction du bail d’habitation (logement vide) — consulté le 17/09/2026
• Service-public.fr – Rédaction du bail d’habitation (logement meublé) — consulté le 17/09/2026
• ANIL – Erreur de surface du logement : délai de forclusion — consulté le 17/09/2026
• Service-public.fr – Vente d’un logement en copropriété — consulté le 17/09/2026